Hoe uw hypotheek

BIG BUSINESS

werd

Voor banken zijn hypotheken meer dan leningen waarover ze rente ontvangen. Het zijn financiële tegoeden die kunnen worden beleend of verkocht. De bank vergroot haar financiële armslag, beleggers krijgen de stabiele inkomstenstroom die ze graag willen. Maar wat is de impact op consumenten?

TEKST MANNO VAN DEN BERG

In het kort

Banken handelen in hypotheken om hun winsten te maximeren. De aanwezigheid van beleggers op de hypotheekmarkt kan nadelige gevolgen hebben voor de consument.


Leestijd: 15 minuten

De bank om de hoek

Vroeger was niet alles beter, maar misschien wel eenvoudiger. Wilde je een huis kopen en ontbraken daarvoor de contante middelen, dan ging je naar de bank. Voor een goed gesprek. De bank keek naar het prijskaartje dat aan de woning bungelde, naar je draagkracht en beoordeelde aan de hand van het risico op wanbetaling welke rente je over de lening moest betalen. Daaruit rolde een contract tussen bank en klant.

Het geld haalde de bank uit spaartegoeden en eventueel andere eigen middelen. Was dat geld op – en dat gebeurde nogal eens – dan gooide de bank de rente omhoog om nieuwe klanten te ontmoedigen de gang naar het hypotheekloket te maken. Op is op! Deze kleinschaligheid zag je ook terug gedurende de looptijd van de hypotheek. Bij problemen, een klant die de rente even niet meer kon betalen, stelde de bank zich doorgaans coulant op. Meedenken met klanten was een groot goed, al was en is dat vaak ook een kwestie van het voorkomen van reputatieschade.

Banken anno 2019 zijn echter allang niet meer het kleine kantoor om de hoek van de straat. Ze gedragen zich als andere grote commerciële bedrijven die winsten willen maximeren. Het traditionele verdienmodel om spaargeld aan te trekken en weer tegen een hogere rente uit te lenen, is lastig geworden. Niet alleen is er te weinig spaargeld, kort geld aantrekken en lang uitzetten levert voor de bank ook een risicovolle en kostbare mismatch op. Banken zoeken daarom andere financieringsbronnen naast spaargeld en eigen middelen.

Daarbij is het voor banken aantrekkelijk om hypotheken te gelde te maken, door ze te verkopen en van de balans af te halen. Hierdoor creëert een bank namelijk financiële ruimte om nieuwe investeringen of nieuwe leningen te financieren, dat wil zeggen extra verdiencapaciteit. Een klein extraatje is dat er minder buffer op de balans nodig is om tegenvallers in de hypothekenportefeuille op te vangen; in feite is dat dood geld dat een bank niets oplevert.

De aantrekkingskracht op beleggers

Het voordeel voor de bank is duidelijk. Maar waarom stappen beleggers, zoals pensioenfondsen en verzekeraars, in Nederlandse hypotheken? Pensioenuitvoerder APG, een van de oudste spelers op de Nederlandse securitisatiemarkt, noemt het aantrekkelijke risico-rendementsprofiel als reden. De inkomsten uit hypotheken steken erg gunstig af van wat beleggers in staatsobligaties of zelfs met bedrijfsobligaties kunnen verdienen. Bij APG hebben securitisaties van hypotheken inmiddels een vaste plek in de portefeuille ‘vastrentende waarden’.

Qua risico duizelt het vooral buitenlandse beleggers doorgaans wel even van de hoge loan to value (ltv) op de Nederlandse hypothekenmarkt: de hoogte van de hypotheek versus de woningwaarde. Deze is de afgelopen jaren wel gedaald, maar in Nederland kun je bij een huizenkoop nog steeds tot 100% van de woningwaarde met een hypotheek bekostigen. In andere landen moet je als koper veel eigen geld meenemen. Wel daalt de ltv tijdens de looptijd van nieuwe Nederlandse hypotheken vanwege de verplichting om vanaf dag één met aflossen te beginnen.

Nederlanders zijn trouwe betalers. Gedwongen huisverkoop is wel het laatste wat een huizenbezitter wil

Tegenover het potentiële risico dat een hoge ltv meebrengt, staat echter een historisch lage kans op wanbetaling bij Nederlandse hypotheken. Nederlanders zijn trouwe betalers. Ergens is dat ook wel logisch; een gedwongen huisverkoop is het laatste wat een huizenbezitter in Nederland wil. De hypotheekschuld eindigt bovendien niet met het inleveren van je huissleutels bij de bank zoals in Amerika.


Waar staat de consument?

Er zijn grofweg drie mogelijkheden hoe banken en andere hypotheekverstrekkers hypotheken als financiële instrumenten kunnen gebruiken om hun winstgevendheid te verbeteren. De eerste is dat banken hypotheken gebruiken als onderpand, veelal bij de uitgifte van obligaties. Dit zijn gedekte obligaties. De belegger in zulke gedekte obligaties heeft een claim op de inkomsten uit de hypotheken als de bank niet aan de rente- en aflossingsverplichtingen van de obligatie voldoet. In Nederland is het nog niet voorgekomen dat zo'n claim moest worden uitgeoefend. Consumenten, de hypotheekgevers, zullen niets van een dergelijke constructie merken.

Het securitiseren van hypotheken gaat echter een stuk verder. De hypotheken worden hierbij gebundeld en verpakt als verhandelbare obligaties, ook wel asset-backed securities (ABS) genoemd. Hierbij wordt een aparte bv gebruikt waarin de bank de hypotheken onderbrengt. De bv geeft vervolgens de obligaties uit die de kopers recht geven op de inkomsten – rente en aflossing – van de onderliggende hypotheekportefeuille. Hierdoor verdwijnen de hypotheken van de balans van de bank.

De belegger bemoeit zich bij een ABS niet met de operationele gang van zaken. De huizenbezitter blijft de maandbedragen voor de hypotheek gewoon naar de oorspronkelijke hypotheekverstrekker overmaken. Bij vragen of problemen blijft de bank ook de partij die te bellen of te mailen is. De oorspronkelijke hypotheekverschaffer blijft bovendien altijd diegene die de zorgplicht jegens de consument houdt. In deze constructie komt er voor consumenten echter wel een derde partij in beeld met wie de bank afspraken heeft gemaakt over het rendement op de hypotheken.

Pensioenfondsen en verzekeraars beleggen ten slotte niet enkel in hypotheken via obligaties. Het komt ook voor dat hele hypotheekportefeuilles direct worden gekocht en op de balans van de koper komen te staan. Bij deze directe verkoop is er geen sprake van securitisatie, maar vanuit het oogpunt van de consument, de hypotheekgever, is dit een vergelijkbare situatie; de oorspronkelijke hypotheekverschaffer blijft de wederpartij, maar een belegger krijgt grote invloed.

Consumenten zouden zich kunnen afvragen of deze constructies niet nadelig zijn voor de hypotheekgevers. De handel in hypotheken heeft namelijk al geen goede naam. Dat heeft alles te maken met de kredietcrisis: gesecuritiseerde hypotheken staken in 2007 de lont in het Amerikaanse kruitvat van die crisis aan. Het toenemende aantal wanbetalingen bij hypotheken maakte beleggers onzeker over de kwaliteit van de leningen in hun portefeuilles. De handel en prijsvorming van deze effecten stortten ineen en dat leidde tot een verwoestend domino-effect in de financiële sector.

Securitisatie neemt weer toe

Voor de kredietcrisis werd een vijfde van de Nederlandse hypotheken gesecuritiseerd, na de crisis is dat aandeel aanzienlijk geslonken. Vanwege het slechte imago, maar ook als gevolg van strengere regelgeving die toekomstige crises moest voorkomen. In Nederland is securitisatie inmiddels wel weer aan het toenemen, zo meldde onlangs De Nederlandse Bank. Het bedrag aan uitstaande securitisaties nam vorig jaar voor het eerst sinds het crisisjaar 2007 weer toe, met circa €700 miljoen naar €50,1 miljard. Nieuwe hypotheekaanbieders betraden deze gespecialiseerde markt en partijen die zich eerder terugtrokken zijn weer actief, aldus de toezichthouder. In 2018 werd via Nederlandse vehikels voor €9,1 miljard aan beleggers verkocht.

Securitisatie gebeurt door traditionele hypotheekverstrekkers, zoals Rabobank, maar ook steeds vaker door nieuwkomers die van securitisatie en/of directe doorverkoop van hypotheken hun verdienmodel hebben gemaakt. Dynamic Credit is zo'n nieuwkomer op de Nederlandse markt en verkoopt inmiddels enkele jaren onder het label Bijbouwe hypotheken en zet deze door naar pensioenfondsen en verzekeraars. Het bedrijf is als het ware een brug tussen consumenten en beleggers.

Bij zowel de directe verkoop van hypotheken als de omzetting naar verhandelbare obligaties blijft de verkoper – het bedrijf dat met de huizenkoper het contract heeft gesloten – de zorgplicht voor die klant houden en doet in feite de hele hypotheekadministratie. Wat er ook gebeurt, dat verandert niet, zo bevestigen ze bij Dynamic Credit.

Tussentijdse problemen bij een hypotheek, bijvoorbeeld als een individuele huizenbezitter even niet aan de rente- en aflossingsverplichting kan voldoen, worden door de oorspronkelijke hypotheekverstrekker afgehandeld. Bij kwesties die het hele hypothekenbestand betreffen is echter instemming van de beleggers vereist.

Securitisatie gebeurt door traditionele hypotheekverstrekkers, zoals Rabobank, maar ook steeds vaker door nieuwkomers die onder meer van securisatie hun verdienmodel hebben gemaakt

Voor de kredietcrisis werd een vijfde van de Nederlandse hypotheken gesecuritiseerd, na de crisis is dat aandeel aanzienlijk geslonken. Vanwege het slechte imago, maar ook als gevolg van strengere regelgeving die toekomstige crises moest voorkomen. In Nederland is securitisatie inmiddels wel weer aan het toenemen, zo meldde onlangs De Nederlandse Bank. Het bedrag aan uitstaande securitisaties nam vorig jaar voor het eerst sinds het crisisjaar 2007 weer toe, met circa €700 miljoen naar €50,1 miljard. Nieuwe hypotheekaanbieders betraden deze gespecialiseerde markt en partijen die zich eerder terugtrokken zijn weer actief, aldus de toezichthouder. In 2018 werd via Nederlandse vehikels voor €9,1 miljard aan beleggers verkocht.

Lagere rente

Dynamic Credit en andere partijen in de markt wijzen vooral op de voordelen van securitisatie. Zonder deze mogelijkheid zouden banken veel minder armslag hebben om hypotheken in de markt te zetten. Geld zou schaars worden als de stroom beleggingsgeld richting de hypotheekmarkt afneemt. Voor consumenten die een huis willen kopen, zou dit betekenen dat ze hogere rentes moeten betalen. Hoewel er meerdere paden zijn waarop kapitaal naar de hypothekenmarkt kan stromen, vervult securitisatie hier een belangrijke rol, meent ook APG.

Ook de Consumentenbond vindt dat de aanwezigheid van beleggers van belang is voor de Nederlandse hypothekenmarkt. Het heeft ervoor gezorgd dat de relatief hoge hypotheekrentetarieven daalden. De belangenbehartiger waarschuwt echter ook voor de nadelen. Zo wijst de bond op eerdere ervaringen met nieuwkomers op de hypothekenmarkt. Consumenten zijn gebaat bij een partij die ten minste 30 jaar op de Nederlandse markt aanwezig blijft en ook de hele looptijd van de hypotheek concurrerende tarieven blijft aanbieden. Het verleden heeft geleerd dat dit niet vanzelfsprekend is. Bovendien zijn de nieuwe partijen een stuk zakelijker dan de traditionele banken die een bredere relatie met de consument onderhouden, stelt de bond. De Consumentenbond stelt verder dat de wens van banken om hypotheken van de balans te halen, niet nadelig mag uitpakken voor de huizenbezitters die met deze hypotheken hun woning hebben gefinancierd. Dat de zorgplicht goed geregeld blijft, doet niets af aan het feit dat een consument heel andere belangen kan hebben dan een belegger die aan het einde van de dag gewoon naar het rendement kijkt.

Hypotheken aanpassen

Pensioenbelegger APG erkent dat er in een periode van 30 jaar veel kan veranderen, en dat daarbij voor consumenten nadelige situaties kunnen ontstaan en dat deze afgewogen zullen moeten worden. Volgens APG houden beleggers er rekening mee dat zulke aanpassingen kunnen leiden een lagere opbrengst. De relatief hogere rentevergoeding op hypotheken – relatief, vergeleken met andere vastrentende waarden – zou beleggers voor die onzekerheid compenseren.

Als consumenten om aanpassing van het hypotheekbeleid vragen en dit wordt geweigerd, loopt niet alleen de oorspronkelijke hypotheekverschaffer mogelijke reputatieschade op. Ook beleggers zullen deze factor meewegen, zeker gezien het feit dat veel institutionele beleggers, zoals pensioenfondsen, juist een voortrekkersrol vervullen op het gebied van maatschappelijk verantwoord beleggen.

Dat wil niet zeggen dat alle beleggers zich coulant zullen opstellen. Met name buitenlandse beleggers die verder geen activiteiten op de Nederlandse markt ontplooien, zouden een harde positie kunnen innemen. In Spanje kunnen ze daar over meepraten. De reputatie van de Amerikaanse investeerder Blackstone – in het land onder meer actief als koper van hypotheekportefeuilles – kreeg daar een gevoelige tik in verband met het grote aantal executieverkopen.

Met name buitenlandse beleggers die verder geen activiteiten op de Nederlandse markt ontplooien, zouden een harde positie kunnen innemen

In Spanje is de securitisatiemarkt inmiddels vrijwel tot stilstand gekomen, in Nederland lijkt weinig een comeback in de weg te staan. Sinds 1 januari van dit jaar geldt nieuwe Europese wetgeving voor securitisaties, die deze markt een impuls moeten geven. APG signaleert hierbij nog wel wat opstartproblemen, omdat nog niet geheel duidelijk is hoe de regelgeving precies geïmplementeerd zal worden en hoe partijen het een en ander moeten regelen. APG verwacht geen enorme groei, maar de interesse van beleggers lijkt blijvend.

Standpunt Consumentenbond

Maakt het uit of een hypotheek uiteindelijk door een belegger is gefinancierd? De Consumentenbond stelt dat dit wel degelijk nadelig voor de consument kan uitpakken en verwijst hierbij naar het dossier ‘risico-opslag’.

Banken als Rabobank, ING, ABN Amro en SNS weigeren tot nu toe een automatische verlaging van de risico-opslag in de hypotheekrente als de waardeontwikkeling van de woning of de verlaging van de hypotheek dat rechtvaardigen. Klanten moeten er specifiek om vragen. De Consumentenbond vreest dat de onwil van kredietverstrekkers vooral samenhangt met de handel in hypotheken.

Bij securitisatie en andere constructies is de hypotheekverstrekker immers gebonden aan de voorwaarden die met de belegger zijn overeengekomen. Is bijvoorbeeld aan beleggers een vaste couponrente beloofd (senior obligaties) of is er sprake van een variabele opbrengst die mag worden beïnvloed door zaken als wanbetalingen, aangepaste voorwaarden of de uitslag van een discussie zoals die over de risico-opslag in de hypotheekrente?

Afhankelijk van de beleggingsconstructie en de duidelijkheid van de voorwaarden daarbij, zijn tussentijdse wijzigingen die van invloed zijn op het rendement lastig door te voeren. Consumenten lopen daarbij ook het risico dat de hypotheekverkoper en de belegger niet op één lijn komen en de bal naar elkaar toespelen. De Consumentenbond is daarin heel duidelijk: de consument heeft er niet om gevraagd dat zijn hypotheek werd gesecuritiseerd of anderszins doorverkocht. De oorspronkelijke kredietverstrekker kan zich niet achter afspraken met derden verschuilen.