Belasting drukt zwaar op je vakantiewoning
Een tweede woning die fiscaal in box 3 valt brengt steeds hogere kosten met zich mee, vooral vanaf 2026. Vanaf 2028 wordt de vakantiewoning weer een aangenaam bezit tegen lage lasten. Moet je je van deze molensteen ontdoen, of gloort er nog hoop?
Lange tijd was het belastingklimaat gunstig voor vastgoed in box 3, maar in 2023 veranderde alles. De belaste waarde van huurwoningen box 3 wordt in dat jaar hoger door een aanpassing van de leegwaarderatio en de stijging van het belastingtarief. Ook wordt het forfait voor de schulden minder negatief waardoor deze niet langer volledig aftrekbaar zijn. Voor recreatiewoningen voor eigen gebruik gefinancierd met eigen geld lijkt de schade nog mee te vallen. Met behulp van de tegenbewijsregeling die in 2024 door de Hoge Raad is afgedwongen, kunnen de eigenaren van deze woningen volstaan met het opgeven van de gestegen (of gedaalde) WOZ-waarde. Aan- en verkoop wordt wel minder aantrekkelijk. Het tarief van de overdrachtsbelasting ging flink omhoog, van 2% in 2020 naar 10,4% vanaf 2023. Vanaf 2026 staat eigenaren van een tweede woning een nieuwe klap te wachten. Het forfait voor overige bezittingen gaat dan waarschijnlijk met 1,8%-punt omhoog naar bijna 7,8%. De vrijstelling daalt met ruim vijf mille naar €52.000. Als de woningwaarde volledig boven de vrijstelling uitkomt, is de jaarlijkse heffing 2,8% van die waarde.
Meer belasting over de waarde
Eigenaren van een recreatiewoning kunnen de vermogensheffing in 2026 en 2027 minder gemakkelijk verlagen via de tegenbewijsregeling. Het eigen gebruik wordt dan belast volgens de economische huurwaarde. Die kunnen belastingplichtigen zelf uitrekenen door de huurprijscheck in te vullen op de website van de Huurcommissie. Je mag ook uitgaan van de gemiddelde economische huurwaarde en 5,06% van de WOZ-waarde rekenen. Je komt niet onder de economische huurwaarde uit in 2026 en 2027, ook niet als je de woning slechts af en toe verhuurt.
Waardestijging
Het is niet bekend wat de gemiddelde stijging van de WOZ-waarde is voor recreatiewoningen. De verkoopprijs voor recreatiewoningen steeg volgens makelaarsvereniging NVM in 2023 met 2,5% naar €228.000. De WOZ-waarden van alle woningen stegen over dat jaar - van peildatum 1 januari 2023 tot 1 januari 2024 – met gemiddeld 5,4%. Dat is dus ruim twee keer zo hoog, maar het is niet duidelijk of dat ook tot uiting komt in de WOZ-waarden van tweede woningen. Er is wellicht een meevaller voor particuliere verhuurders van recreatiewoningen. Als het kabinet de btw voor logies verhoogt van 9% naar 21% in 2026, stijgen de huurprijzen voor ondernemers. Particulieren hebben meestal geen last van deze verhoging en wellicht kunnen zij hierdoor gemakkelijker hun woning verhuren en tegen een hogere prijs. Het kan wel zijn dat de verkoopprijzen van recreatiewoningen dalen.
Rekenvoorbeeld: effect op recreatiewoning
Een voorbeeldberekening laat zien welk effect de veranderingen hebben op de lasten van een recreatiewoning voor eigen gebruik in de komende jaren. Woning in 2025 2025 forfait: €250.000 WOZ en 5,88% forfait tegen 36% en €57.684 vrijstelling p.p. Heffing €2850 (fiscale partners) en €4070 (alleenstaanden) 2025 tegenbewijs: €250.000 WOZ en 2,5% waardestijging Heffing €2250 (ongeacht partnerschap) Woning in 2026 2026 forfait: €256.250 WOZ en 7,77% forfait tegen 36% en €52.000 vrijstelling p.p. Heffing €4420 (fiscale partners) en €5660 (alleenstaanden) 2026 tegenbewijs: €256.250 WOZ en 5,06% huurwaarde en 2,5% waardestijging Heffing €6974 (ongeacht partnerschap) Woning in 2028 Werkelijk rendement: €270.000 WOZ en 2,65% huurwaarde en €1250 vrijgesteld p.p. Heffing €1675 (fiscale partners) en €2125 (alleenstaanden) Over de waardestijging reken je pas af na verkoop.
Minder lasten na 2028
Wie een recreatiewoning voor eigen gebruik aanhoudt, gaat dus vanaf 2028 aanzienlijk minder vermogensheffing betalen. De verhuur wordt pas belast voor zover die hoger is dan 2,65% van de WOZ-waarde, dus met af en toe verhuren kom je dan uit de kosten.
Wat nu een molensteen lijkt, is vanaf 2028 weer een aangenaam bezit tegen lage lasten tot het moment van verkoop. Als de Wet werkelijk rendement in de huidige vorm wordt aanvaard.
