Hoe kies je een hypotheek?
Tekst: Cleo Scheerboom
Op bijna elke hoek van de straat kun je terecht voor hypotheekadvies. Het eerste gesprek met een adviseur is meestal gratis. Bereid dat gesprek goed voor en vergroot zo je kans op een passende hypotheek. Dat scheelt je mogelijk duizenden euro’s over de looptijd van je hypotheek.
Bij zo’n 50 verschillende geldverstrekkers kun je een lening voor de aankoop van een huis afsluiten. Een hypotheekadviseur kan je daarbij helpen. Je vindt deze onder andere bij banken, hypotheekadvieskantoren en als zelfstandig financieel adviseur. Hij of zij helpt je bij het kiezen van een passende hypotheek uit het aanbod. Je betaalt voor advies, maar het eerste gesprek is bijna altijd gratis. Je adviseur brengt daarbij globaal je financiële situatie in kaart. Ook berekent hij of zij je maximale hypotheek en de maandlasten die daarbij horen. Je weet dan hoeveel je ongeveer kunt lenen en in welke prijsklasse je naar een huis kunt kijken. Met de juiste voorbereiding kun je nog veel meer uit het gesprek halen.
De ervaringen van andere huizenkopers helpen je bij het vinden van een hypotheekadviseur die bij je past. Kijk vooraf op advieskeuze.nl en naar Google-reviews over de adviseurs die je spreekt.
Bij wie zit je aan tafel
De hulp van een goede hypotheekadviseur is nuttig, want het aanbod aan hypotheken is omvangrijk. De tientallen geldverstrekkers bieden samen honderden verschillende hypotheekleningen aan. Elke geldverstrekker heeft zijn eigen rentebeleid en voorwaarden, die ook nog per hypotheekproduct verschillen. En bovendien regelmatig veranderen. Afhankelijk van je situatie ben je bij de ene geldverstrekker veel beter af dan bij de andere. Inzicht in het aanbod vergroot bovendien je kansen op het afsluiten van een hypotheek tegen gunstige voorwaarden. Hoe meer zicht op het aanbod, hoe beter dus. Toch geeft niet elke hypotheekadviseur je volledig inzicht. Hoeveel hypotheken de adviseur minimaal vergelijkt, staat in de vergelijkingskaart die elke adviesbedrijf moet tonen op de website. Deze online kaart, opvolger van het dienstverleningsdocument, maakt duidelijk dat sommige adviseurs maar een klein deel van het aanbod overzien. Een onafhankelijke hypotheekadviseur moet adviseren over minimaal 20 hypotheekproducten om zich onafhankelijk te mogen noemen. Sinds het provisieverbod in 2013 van kracht werd, heeft een onafhankelijke hypotheekadviseur geen belang bij het adviseren van een specifieke hypotheek. Het provisieverbod houdt in dat ze geen geld meer krijgen van de bank of verzekeraar voor het afsluiten van producten. Wel kunnen persoonlijke of bedrijfsvoorkeuren een rol spelen. Diverse geldverstrekkers bieden adviseurs die bij hen veel financieringen afsluiten een fast track. Ze hebben een eigen contactpersoon bij de geldverstrekker en worden sneller geholpen. Daar kun je als klant van profiteren, bijvoorbeeld als de financiering snel moet worden geregeld.
Niet elke geldverstrekker werkt even snel. Geldverstrekkers geven adviseurs een indicatie van de tijd die het kost om de hypotheek te regelen vanaf het moment dat het dossier compleet is. De gemiddelde doorlooptijd is nu 30 dagen, zo blijkt uit de cijfers van HDN. Vraag je adviseur naar zijn ervaring.
Huisbank
Ook bij je huisbank kun je terecht voor hypotheekadvies. Goed om te bedenken: je krijgt daar alleen advies over de eigen hypotheekproducten. SNS is een uitzondering en biedt hypotheken van 8 aanbieders, naast de hypotheken van verbonden merken SNS, ASN Bank, BLG Wonen en RegioBank. De kosten voor hypotheekadvies bij een bank zijn lager dan bij een onafhankelijk hypotheekadviseur, maar de bankadviseur kan maar een beperkt aantal hypotheken voor je afsluiten. Menno Luiten, algemeen directeur van Munt Hypotheken dat voor diverse geldverstrekkers bemiddelt, maakte zich daar recent druk over in vakblad AM. Het is hem een doorn in het oog dat consumenten een bankfiliaal binnenstappen met het idee dat ze daar de best beschikbare hypotheek aangeboden krijgen. Banken zijn volgens Luiten eigenlijk geen adviseurs, maar een aanbieder van hypotheken.
Scherpe rentetarieven
Door je vooraf in het aanbod te verdiepen, krijg je ook zicht in de rentetarieven die de verschillende geldverstrekkers aanbieden. Lange tijd was de hypotheekmarkt vooral het terrein van de banken, maar de afgelopen jaren zijn er meer aanbieders bij gekomen. De concurrentie neemt daarnaast toe, omdat veel geldverstrekkers op de gekrompen hypotheekmarkt hun hypotheekvolume op peil willen houden. Als huizenkoper kun je daardoor van scherpere rentetarieven profiteren.
Nederland kent inmiddels 3 soorten aanbieders van hypotheken: banken, verzekeraars en regiepartijen. Regiepartijen bieden voor institutionele beleggers als pensioenfondsen en beleggingsinstellingen hypotheken aan. Uit recente cijfers van De Nederlandsche Bank (DNB) blijkt dat banken nog steeds een groot marktaandeel hebben, maar dat andere aanbieders sinds enkele jaren marktaandeel winnen. Terwijl de groei van de Nederlandse hypotheekschuld de afgelopen decennia grotendeels via banken verliep, komt de groei sinds 2014 voornamelijk door institutionele beleggers en regiepartijen. Halverwege 2023 hadden zij voor ruim €160 miljard aan hypotheken op de balans staan en zijn daarmee na de banken (€555 miljard) de grootste hypotheekverstrekkers. DNB neemt onder andere buitenlandse banken die in Nederland hypotheken aanbieden niet mee in analyses.
Een geldverstrekker mag bij de hypotheekaanvraag eisen dat je een overlijdensrisicoverzekering afsluit. Je bepaalt echter zelf waar je die afsluit. Vergelijk de premies online.
Korte of lange termijn
Het brede aanbod is in je voordeel bij het selecteren van een lening. Geldverstrekkers bieden de meest aantrekkelijke rentes voor hypotheken die ze graag afsluiten. Niet alle geldverstrekkers hebben dezelfde voorkeur. In de regel bieden verzekeraars relatief lage rentetarieven voor hypotheken met een rentevaste periode die langer is dan 10 jaar. Zij hebben net als pensioenfondsen vaste premie-inkomsten nu en uitkeringsverplichtingen in de toekomst, het aanbieden van hypotheekleningen met een lange zekerheid over de rente-inkomsten sluit daar goed bij aan. Banken hebben juist een voorkeur voor hypotheken met een kortere rentevaste periode, onder andere omdat ze spaargeld gebruiken om hypotheekleningen uit te geven. Alle reden dus om bij de selectie van je hypotheek extra aandacht te besteden aan het aanbod van partijen die aansluiten bij de rentevaste periode die jij voor ogen hebt. Ook de voorwaarden verschillen. Zo rekenen sommige geldverstrekkers geen boeterente bij tussentijdse aflossingen. Bij veel banken mag je jaarlijks 10 tot 20% aflossen van de hypotheeksom zonder boete. Goed om te weten als je in de toekomst verwacht een deel van je lening af te kunnen lossen, bijvoorbeeld door een erfenis of een schenking.
NHG of niet
Bekijk met de adviseur ook de mogelijkheden van een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Met deze garantie kun je financiële tegenslagen opvangen, bijvoorbeeld als je je baan verliest of door een relatiebreuk de woning met verlies moet verkopen. Hypotheekaanbieders weten zeker dat ze het uitgeleende geld terugkrijgen en bieden daarom vaak een lagere hypotheekrente aan. Deze korting op de rente blijft gelden voor de hele looptijd van de hypotheek. Het rentevoordeel kan oplopen tot 1%, constateert de Consumentenbond, afhankelijk van de renteopslag die je bank rekent. Bij een hypotheek van 100% van woningwaarde en een rente van 10 jaar vast ligt de NHG-rente gemiddeld 0,5% lager, laat onze hypotheekrentevergelijker zien. Om voor een lening met NHG in aanmerking te komen, mag de koopsom of marktwaarde van de woning in 2024 niet meer zijn dan €435.000. Of inclusief energiebesparende maatregelen €461.100. In ruil voor deze zekerheid betaal je wel eenmalige kosten. Deze borgtochtprovisie is 0,6% over de totale lening. De kosten zijn fiscaal aftrekbaar.
Vraag je adviseur naar kortingen bij geldverstrekkers. Bij banken krijg je vaak korting als je een betaalrekening opent waar een salaris op binnenkomt. Dit kan 0,2 tot 0,25% korting opleveren. Je zit dan wel aan deze bank vast. Financier je ook energiebesparende maatregelen? Mogelijk kom je dan voor een duurzaamheidskorting in aanmerking.
Bespreek de rentevaste periode
Bedenk voor het gesprek welke rentevaste periode bij je situatie past. Hoe langer de rentevaste periode, hoe meer zekerheid je hebt over je woonlasten in de komende jaren. Voor die zekerheid betaal je in de vorm van een hogere rente. In de regel is: hoe langer de rentevaste periode, hoe hoger de hypotheekrente die je betaalt. Maar geldverstrekkers wijken hier om commerciële redenen soms van af en daar kun je van profiteren. Zo is bij sommige het renteverschil tussen 10 of 15 jaar vast 0,10 of 0,15%. Je krijgt dan voor een relatief klein bedrag meer zekerheid over de rente in de toekomst. Nadeel is natuurlijk dat je niet profiteert van een eventuele rentedaling. Wat een langere rentevaste periode kost, bereken je op berekenhet.nl (zoekterm: rentevaste periode). Hoeveel waarde zekerheid over de rente voor je heeft, is natuurlijk afhankelijk van je toekomstplannen. Verwacht je niet lang in de woning te blijven wonen, dan is een lange rentevaste periode minder belangrijk. Houd er rekening mee dat de rentevaste periode door regelgeving van invloed is op het bedrag dat je maximaal mag lenen. Je krijgt daardoor bij een rentevaste periode van 10 jaar de hoogste maximale hypotheek in combinatie met de laagste hypotheeklast. Bij een kortere rentevaste periode is een hoger inkomen nodig of kun je minder lenen, omdat de maximale hypotheek zwaarder wordt getoetst.
Doelgroepenbeleid
Een onafhankelijke hypotheekadviseur met een zo groot mogelijk aanbod heeft veel voordelen. Onder andere door het doelgroepenbeleid van geldverstrekkers. Ze bieden aantrekkelijke voorwaarden aan klanten in specifieke beroepen en fases in hun carrière. Dat beleid richt zich op kansrijke en gewilde beroepen, zoals artsen in opleiding, advocaat-stagiairs, bestuurders en universitair onderzoekers. Werk of studeer je in een van deze velden, dan kun je op basis van je huidige inkomen een hypotheek afsluiten zelfs als je (nog) geen vast contract of intentieverklaring hebt. ABN Amro biedt onder andere professionele sporters en acteurs aantrekkelijke voorwaarden. NIBC heeft een hypotheek gericht op wat ze vitale beroepen noemen. Wie bij de politie, brandweer werkt of in de zorg, krijgsmacht of het onderwijs krijgt betere voorwaarden. Zo kan onder voorwaarden het inkomen uit een tweede baan of een persoonsgebonden budget meetellen bij het bepalen van het maximale hypotheekbedrag. Attens Hypotheken richt zich zelfs op maar 1 doelgroep. Je kunt alleen een hypotheek afsluiten als je werkt of hebt gewerkt in de zorgsector en deelneemt aan het Pensioenfonds Zorg en Welzijn (PFZW). Bij het bepalen van de maximale hypotheeksom telt deze aanbieder onder andere je onregelmatigheidstoeslag en inkomsten uit regelmatig overwerk volledig mee.
· De meeste geldverstrekkers verplichten je een hypotheekadviseur in te schakelen. Je kunt dan alleen een hypotheek afsluiten na advies via een adviseur. Bij een klein aantal partijen is ook 'execution only' mogelijk. Je sluit dan online en zonder advies een hypotheek af. Ook kun je proberen of een adviseur een hypotheek voor je wil afsluiten zonder of met een beperkt advies. Dan moet je wel een kennistest invullen of op een andere manier aannemelijk maken dat je voldoende verstand van zaken hebt. Lees hier meer.
Aanbod voor 57-plussers en ondernemers
Ben je 57 jaar of ouder? Let dan op dat de adviseur aanbieders met aantrekkelijke voorwaarden meeneemt in de vergelijking. Vanaf 10 jaar tot je AOW-datum telt je (toekomstig) pensioen mee bij het afsluiten van een hypotheek. Mogelijk kun je daardoor veel minder lenen voor een huis. Sommige geldverstrekkers zijn echter bereid om te rekenen met de werkelijke lasten bij het bepalen van de maximale hypotheeksom. In onze hypotheekrentevergelijker zie je bij 'meer informatie' wat het beleid is van een geldverstrekker. Ben je – of je partner – ondernemer, dan kan voorwerk ook voordeel opleveren. Zo weet je zeker of je adviseur geldverstrekkers vergelijkt die ondernemers goede voorwaarden bieden. Wat voor soort onderneming je hebt – bv of eenmanszaak – speelt daarbij een rol en ook hoelang je al onderneemt. De gemiddelde winst over de afgelopen 3 jaar geldt als het toetsingsinkomen om je hypotheek te berekenen. Maar diverse geldverstrekkers gaan daar soepel mee om. Deze partijen hebben vaak de kennis in huis die nodig is om cijfers van je bedrijf te analyseren en zo een goede inschatting te maken van je inkomen in de toekomst. Ook als je nog niet lang onderneemt. Ze gebruiken bijvoorbeeld een positieve prognose door je accountant van het lopende jaar om de bestendigheid van je inkomen onderbouwen. Lang niet alle geldverstrekkers bieden dit soort maatwerk. Een toenemend aantal geldverstrekkers eist dat je een inkomensanalyse laat uitvoeren door een externe partij die hierin gespecialiseerd is. Maatwerk is dan niet mogelijk. Bovendien betaal je dan vaak (extra) voor het opstellen van de inkomensverklaring.
Controleer of de hypotheekadviseur (het bedrijf, niet de individuele adviseur) is geregistreerd bij de toezichthouder op financiële instellingen: de AFM.
De klik en de kosten
Voel je niet verplicht om in zee te gaan met de adviseur bij wie je langs bent geweest voor een eerste gesprek. Je kunt er een paar proberen. Waar je je hypotheek uiteindelijk afsluit, is afhankelijk van de dienstverlening, de klik met de adviseur en de kosten. In het eerste gesprek maak je – als de kennismaking bevalt – afspraken over wat de adviseur voor je gaat doen en welke kosten je daarvoor betaalt. Vóór het adviestraject begint, moet de adviseur de afgesproken kosten vastleggen en de dienstverlening die je daarvoor krijgt. Vraag ook naar de kosten voor extra diensten. Zijn bijvoorbeeld de advies- en afsluitkosten voor het afsluiten van een overlijdensrisicoverzekering inbegrepen in de kosten van het hypotheekadvies? Goed om te weten: de kosten van de adviseur zijn fiscaal aftrekbaar van de inkomstenbelasting voor zover ze te maken hebben met de hypotheek zelf. Advieskosten voor verzekeringen bij de hypotheek zijn niet aftrekbaar. Ben je ondernemer, vraag dan ook of er nog kosten moeten worden gemaakt voor de genoemde inkomensanalyse. Je betaalt je hypotheekadviseur voor advies en bemiddeling bij het afsluiten van een hypotheek. Dit kan een vast bedrag zijn of een vergoeding per uur. Vereniging Eigen Huis gaat uit van een bedrag tussen de €1500 en €3000 voor het hypotheekadvies en de bemiddeling. Ondernemers betalen meer, afhankelijk van de ondernemingsvorm. Werkt de adviseur met een uurtarief, reken dan op een bedrag tussen de €80 en €175 per uur. Laat je niet alleen door de prijs van het advies leiden. Het financiële voordeel van een goed advies dat een hypotheek met een relatief lage rente en goede voorwaarden oplevert, is vele malen groter. Een rekenvoorbeeld: een renteverschil van 0,5% zorgt op een hypotheek van €300.000 over een rentevaste periode van 10 jaar voor een besparing van €15.000.
Op zoek naar een passende hypotheek? Gebruik dan onze hypotheekvergelijker. Vergelijk zelf actuele hypotheekrentes en bekijk hoe de hypotheken scoren op diverse voorwaarden.
