Eigen woning naar box 3?

10 dilemma's van de woningmarkt

Beleidsmakers in Den Haag zijn al jaren druk bezig om de fiscale behandeling van de eigen woning te herzien. Het nieuwe kabinet gaat hier knopen over doorhakken, als daar voldoende politiek draagvlak voor is. Wat kan er gebeuren? Wordt de hypotheekrente afgeschaft en gaat de eigen woning als vermogen naar box 3?

TEKST: REINOUT VAN DER HEIJDEN

image

Wie rustig in zijn woning blijft zitten, merkt weinig van de complexe belastingregels voor de eigen woning. Dat is helaas anders als je gaat verbouwen, verhuizen, samenwonen of scheiden. Het duizelt je dan bij het gesprek met de hypotheekadviseur. Als je goed oplet, merk je dat ook de adviseur vaak behoorlijk moeite heeft met de fiscale regels. Er moet iets gebeuren om ze eenvoudiger te maken, maar de oplossing voor de een is een vloek voor de ander. In 10 dilemma’s bespreken we de problemen rond de eigen woning en mogelijke oplossingen.

Dilemma 1

De regeling voor de eigen woning is oneerlijk

Op dit moment valt een eigen woning in box 1. Deze wordt dus gezien als inkomen. De woning plaatsen in box 1 is de enige manier om de hypotheekrente aftrekbaar te maken. Momenteel werkt het als volgt: rentekosten zijn negatieve inkomsten, maar eerst gaat daar nog een bedrag van af voor het woongenot. Dat bedrag heet ook wel het eigenwoningforfait. Hoe hoger de WOZ-waarde van een woning, hoe hoger het eigenwoningforfait. Als je weinig hypotheekrente betaalt, heb je op een gegeven moment geen renteaftrek meer. Het eigenwoningforfait kan zelfs hoger uitvallen dan de betaalde rente. Dan krijg je sinds 2019 een inkomensbijtelling van het positieve saldo. Dat gaat heel geleidelijk. Pas in 2048 wordt het positieve saldo voor 100% belast. Wie in 2048 een hypotheekvrije woning heeft, gaat dan jaarlijks over zijn woningwaarde tussen de 0,1 en 0,25% aan eigenhuistaks betalen, afhankelijk van de belastingschijf waar hij in zit. Voorbeeld: je hebt in 2048 een hypotheekvrije woning van €400.000 en verdient meer dan €68.507 per jaar. Je betaalt dan €1000 per jaar aan eigenhuistaks. Zou die €400.000 op een betaal- of spaarrekening staan, dan betaal je 4 tot 5 keer zoveel aan vermogensheffing.

Dilemma 2

De regeling moet voor 2031 op de schop

De fiscale eigenwoningregeling is te ingewikkeld, omdat er iedere keer weer nieuwe regels worden bedacht die de hypotheekrenteaftrek beperken en het aflossen van de hypotheek stimuleren. Zo is sinds 2001 de renteaftrek beperkt tot 30 jaar. Dat geldt ook voor hypotheken die voor 2021 zijn afgesloten. Met de voorgeschiedenis van de hypotheek houdt de fiscus geen rekening. Hypotheken van vóór 2001 verliezen dus op 1 januari 2031 hun renteaftrek. Als je na 30 jaar de hypotheek nog niet hebt afgelost, kun je de rente over de resterende schuld niet meer opvoeren in box 1 bij de aangifte. Dat zal vanaf 2031 een lastige puzzel worden. Wie bijvoorbeeld in 1995 een hypotheek afsloot, verliest zijn aftrek in 2031. Maar stel dat deze huiseigenaar in 2006 en 2021 telkens een extra hypotheek van €50.000 afsloot om een verbouwing te financieren. In 2031 heeft hij een hypotheek van €150.000, waarvan de renteaftrek over €50.000 vervalt. De rente over de leendelen uit 2006 en 2021 zijn dan nog respectievelijk 5 en 20 jaar lang aftrekbaar. De Belastingdienst kan dit waarschijnlijk niet controleren, want zo lang bewaart ze de belastingaangiftes niet. Het wordt helemaal ingewikkeld als deze huiseigenaar in 2010 hertrouwde en een nieuwe woning kocht met een partner die zijn eigen hypotheekverleden inbracht. De Belastingdienst ziet met angst en beven de aangiftes over 2031 tegemoet. De verwachting is daarom dat het niet zover zal komen en dat de 30-jaarsregeling voor de renteaftrek vóór die tijd zal worden afgeschaft. In een moeite door gaat er dan ook een streep door de bijleenregeling en de eigenhuistaks. En misschien door de hele hypotheekrenteaftrek.

Dilemma 3

Experts vinden de tijd rijp voor veranderingen

De kans bestaat dat de hypotheekrenteaftrek in de komende jaren helemaal wordt afgeschaft. De tijd is er rijp voor, vinden economen, fiscalisten, hypotheekadviseurs en ambtenaren. Ingrijpen is minder pijnlijk, nu de hypotheekrente zo laag is. In mei 2020 presenteerde het ministerie van Financiën het rapport ‘Bouwstenen voor een beter belastingstelsel’. In dat document van 1000 pagina’s benoemt een groep ambtenaren alles wat er mis is met het huidige stelsel. Ook de contouren van een nieuw stelsel worden geschetst. Volgens een van de beleidsopties moet de hypotheekrenteaftrek versneld omlaag naar 38% in 2022, 33% in 2023 en zo verder. Het eigenwoningforfait gaat in dit plan geleidelijk naar nul. Zie hieronder tabel 1 voor de precieze cijfers.

Het is een ingrijpend plan, want huiseigenaren met een hoge hypotheekschuld zien een belangrijke aftrekpost verdwijnen. Bovendien gaan de huizenprijzen dan waarschijnlijk flink dalen, omdat nieuwe huizenkopers minder kunnen lenen dan nu. Hoeveel je kunt lenen, hangt immers ook af van de belastingteruggaaf.

Dilemma 4

Eigen woning moet naar box 3 (in 2040)

Als de hypotheekrente is afgeschaft, kan de eigen woning naar box 3 verhuizen. Daar trekt de overheid volgens de plannen 10 jaar voor uit, zodat huiseigenaren de tijd te krijgen om zich aan de nieuwe situatie aan te passen. Zij krijgen dan een vermogensvrijstelling in box 3 van bijvoorbeeld €300.000 (de gemiddelde woningprijs zonder onderscheid naar regio). Voor de een in Oost-Groningen is die vrijstelling royaal, terwijl voor de ander in Amsterdam dat niet zo is. De laatste gaat ineens vermogensheffing betalen, omdat zijn etagewoning in de Pijp €500.000 waard is. Uiteindelijk gaat een huiseigenaar in 2040 jaarlijks ongeveer 1,2% heffing over het vermogen in zijn eigen woning betalen. De WOZ-waarde van de woning vanaf €300.000 minus de hypotheekschuld wordt dan als vermogen gezien. Het percentage van 1,2% is gebaseerd op een historische waardestijging van ongeveer 4% per jaar van particuliere huizen.

Dilemma 5

Er is geen draagvlak voor ingrijpen

Er is weinig draagvlak onder kiezers om de hypotheekrenteaftrek snel af te bouwen. Ruim 50% zegt geen versnelde afbouw te willen, zo'n 28% is voor. Onder huizenbezitters is de steun voor versnelde afbouw lager dan 20%. Dit bleek in maart 2021 uit een enquête van Woon Kieskompas, die vlak voor de verkiezingen was gehouden. Handhaving van de renteaftrek is het populairst onder aanhangers van de VVD (66%), PVV (60%) en CDA (55%). Voorstanders van versnelde afbouw zijn te vinden in de achterban van GroenLinks (48%), PvdA (39%), SP (36%), Forum voor Democratie (34%) en D66 (33%). Er is wel steun voor beleid dat geen enkele politieke partij propageert. Veel kiezers vinden dat er financiële steun moet komen voor ouderen die bereid zijn kleiner te gaan wonen. Dan komen er woningen vrij voor jonge gezinnen. Ruim twee derde is het met die stelling eens. In de leeftijdscategorie 55-plus is ruim 73% voorstander. Ook in de categorie 18-24 jaar zijn de meesten voor steun (68%).

Dilemma 6

Het eigenwoningforfait is te laag

Huiseigenaren hebben weinig kosten, vooral nu de hypotheekrente zo laag is. Oudere huiseigenaren blijven daardoor wonen in hun ruime woning als hun kinderen het huis uit zijn. De overheid zou hen €10.000 premie kunnen geven om kleiner te gaan wonen. Maar daar krijgt ze waarschijnlijk een grote groep niet mee in beweging.

Een andere optie is de huiseigenaar onder druk zetten om te verhuizen. De overheid verhoogt dan de kosten als een huiseigenaar in een duurdere woning blijft zitten. Daar hebben de ambtelijke plannenmakers iets voor verzonnen: de verhoging van het eigenwoningforfait. Voor alle woningen tot €300.000 gaat het eigenwoningforfait in 2022 omhoog van 0,5% naar 0,6% van de WOZ-waarde. Vervolgens wordt het forfait voor de waarde boven de grens van €300.000 ieder jaar verder verhoogd, totdat het na vier jaar op 1% uitkomt. In tabel 2 hieronder is te zien hoe dat uitpakt.

Op deze manier kan de hypotheekrenteaftrek in stand blijven en kan de overheid de rest van de ingewikkelde regelingen (30-jaarsperiode voor de renteaftrek, bijleenregeling) afschaffen. De eigenhuistaks blijft dan wel bestaan, zodat huiseigenaren met een hypotheekvrije woning jaarlijks steeds meer bijtelling betalen via box 1.

Bij deze ingreep dalen de woningprijzen minder hard dan bij de snelle afbouw van de hypotheekrenteaftrek (dilemma 3). Bij alle ingrepen (dilemma 3, 4 en 6) wordt de winst voor de overheid teruggegeven aan de burger via een verlaging van de belastingtarieven. Daar profiteert iedereen van, dus niet alleen huiseigenaren.

Dilemma 7

Steun aan huiseigenaren bevoordeelt de rijken

De hypotheekrenteaftrek was ooit bedoeld om woningbezit te verhogen. Dat is goed gelukt, omdat inmiddels 57% van de woningen in Nederland eigendom is van de bewoners. Maar is de renteaftrek niet oneerlijk? In 2018 kostte het eigenwoningbezit de overheid €8,2 miljard aan belastinginkomsten, terwijl huiseigenaren €2 miljard aan onroerendezaakbelasting betalen. De overheid loopt daardoor €6,2 miljard mis. Huurwoningen maken 42% uit van de woningvoorraad. Aan huurtoeslag gaf de overheid €3,6 miljard uit in 2018. De kosten zijn dus bijna gelijk verdeeld: van de €9,8 miljard aan overheidssteun gaat 63% (€6,2 miljard) naar de eigen woning en 37% (€3,6 miljard) naar de huurwoning. Het is een feit dat huiseigenaren rijker zijn dan huurders. Waar het gemiddelde besteedbare huishoudinkomen bij huiseigenaren €54.500 bedraagt, is dit bij huurders gemiddeld €29.500 per jaar, volgens het CBS. En de huiseigenaar wordt sneller vermogend dan de huurder. Zijn woonlasten dalen ieder jaar, terwijl de huurder steeds duurder uit is. Als een huurder aan het sparen is, betaalt hij over zijn box 3-vermogen boven de vrijstelling ongeveer 1,2% belasting. Een huiseigenaar kan vermogen opbouwen in de eigen woning en doet dat voor een groot deel belastingvrij. Hij kan in zijn laatste levensjaren de overwaarde uit zijn woning belastingvrij opnemen, uitdelen aan zijn kinderen of gebruiken om een aangename oude dag in een luxueuze zorgvilla te financieren.

Dilemma 8

De jubelton moet weg, zonder waarschuwing

Sinds 1 januari 2017 is het mogelijk een groot bedrag (€105.302 in 2021) belastingvrij te schenken als dat wordt gebruikt voor de eigen woning: de ‘jubelton’. De jubelton geldt voor giften aan je kinderen en anderen van 18 tot 40 jaar. De ontvanger moet het geld gebruiken voor de koop, verbetering of verbouwing van de eigen woning. Hij kan hiermee bijvoorbeeld een nieuwe keuken of badkamer betalen, een eigenwoningschuld aflossen of erfpacht afkopen. De jubelton vergroot de kansenongelijkheid tussen starters uit rijke en arme families. Daarnaast helpt deze schenking kinderen van rijke ouders om een hypotheek eerder af te lossen en te verhuizen naar een grotere woning. Er bestaat een grote kans dat de overheid de jubelton binnenkort afschaft. Om negatieve effecten te vermijden, zal ze dit waarschijnlijk niet vooraf aankondigen.

Dilemma 9

Pandjesbazen maken misbruik van schaarste

De afgelopen decennia zijn er veel te weinig particuliere woningen gebouwd. Gezinnen zijn kleiner geworden, ouderen blijven langer thuis wonen en er zijn meer alleenstaanden. Er is een enorme schaarste aan zowel huur- als koopwoningen. Pandjesbazen maken hier slim gebruik van. Sinds 2021 betalen zij 8% overdrachtsbelasting om hun investeringsdrang af te remmen. Het is de vraag of dat veel uitmaakt.

Stel dat een pandjesbaas met eigen geld een woning van €360.000 koopt om te verhuren. Inclusief overdrachtsbelasting betaalt hij dan €388.800. Als hij de woning verhuurt voor €1500 per maand, levert dat per jaar €18.000 op. Dat is een rendement van 4,6% op het geïnvesteerde vermogen.

Legt hij €100.000 eigen geld op tafel en leent hij de rest tegen 1,5% bij de bank, dan heeft hij €4300 rentelasten per jaar. Zijn jaarlijkse inkomsten dalen dan naar €13.700. Maar voor het rendement op de inleg pakt het goed uit. Op zijn investering van €100.000 haalt hij 13,7% rendement per jaar. Hij kan dan 4 huizen kopen in plaats van 1. Als verhuurder is hij in dit geval volledig vrijgesteld van vermogensheffing. Door de zogenoemde leegwaarderatio telt gemiddeld 62% van de WOZ-waarde als vermogen. Meer over de leegwaarderatio kun je lezen op belastingdienst.nl (zoekterm: leegwaarderatio). Dit dilemma is waarschijnlijk alleen op te lossen door meer koop- en huurwoningen te bouwen.

Dilemma 10

Is overwaarde in de eigen woning wel vermogen?

De woningprijzen stijgen al tientallen jaren. Terwijl een gemiddelde woning in 1996 nog €100.000 kostte, is dat 25 jaar later ruim €350.000. De inflatie in die periode was jaarlijks ongeveer 2%. De woningprijzen namen gemiddeld dus met ruim 5% per jaar toe. De hypotheekrenteaftrek is in die jaren stapje voor stapje beperkt. Maar het grootste probleem is dat er veel te weinig is gebouwd om de stijgende vraag naar woningen bij te houden. Een jaarlijkse waardestijging van 5% is iets waarmee beleggers tevreden zouden zijn. Er zijn economen die om die reden de vermogenswinst uit de eigen woning willen belasten. Maar klopt dat wel? Een woning is voor huiseigenaren meestal geen belegging. Het is een woonplek die je onderhoudt, verbouwt en koestert. Na een tijdje verruil je de woning voor een andere, omdat je gezin groter of juist kleiner wordt. Of omdat je verliefd wordt op een ander huis. Uiteindelijk is een woning ook vermogen. De huiseigenaar laat na zijn overlijden een woning na die voor de erfgenamen in de eerste plaats vermogen is. De eigen woning is om te zetten in klinkende munt. Bijvoorbeeld als iemand ervoor kiest kleiner te gaan wonen, te gaan huren, bij de kinderen in te trekken of naar het buitenland te verhuizen. Wie rustig wil blijven wonen in zijn huidige huis, is niet blij als de overheid zijn woning ineens als vermogen ziet. De woonlasten gaan dan immers omhoog. Iedereen heeft ‘recht op het ongestoorde genot van zijn eigendom’, luidt artikel 1 van het aanvullend protocol bij het Europese Verdrag voor de Rechten van de Mens. Oftewel: het voelt alsof ze iets van je afpakken.