Kopen met overwaarde
Is het slim om met de overwaarde op je woning een tweede woning te kopen? Hoe pak je dat dan aan, en wat zijn de fiscale gevolgen?
TEKST: CLEO SCHEERBOOM
De gemiddelde woningprijs steeg in de laatste tien jaar fors. Bij veel huiseigenaren is daardoor de waarde van hun woning hoger dan de hypotheekschuld. De mogelijkheid om met die overwaarde een tweede woning te kopen, spreekt veel consumenten aan. Ze willen die dan bijvoorbeeld gebruiken als vakantiewoning of als appartement voor een studerend kind. Vastgoed kopen met de overwaarde van een huis kan op verschillende manieren. Je kunt bijvoorbeeld je woning verkopen en een ander huis gaan huren. Met de verkoopopbrengst koop je dan bijvoorbeeld een vakantiewoning. Of je verkoopt je eerste woning en koopt met een deel van de opbrengst een goedkoper huis. Van de rest van de verkoopopbrengst koop je dan een tweede woning.
Niet verhuizen
Maar misschien wil je niet verhuizen. In dat geval kun je de overwaarde vrijmaken door een tweede hypotheek af te sluiten op je eerste woning. Hoeveel je extra kunt lenen, hangt onder meer van de overwaarde op je woning af, zie ook de uitleg onder ‘Hoogte lening’. Blijf je bij je huidige hypotheekverstrekker, dan kun je misschien gebruikmaken van een ‘onderhandse verhoging'. Voor het afsluiten van de tweede hypotheek hoef je dan niet naar de notaris. Een onderhandse verhoging is alleen mogelijk als de eerste hypotheek voor een hoger bedrag bij het Kadaster is ingeschreven dan het bedrag dat je destijds leende. Het geldbedrag van de extra hypotheek kun je gebruiken voor de aankoop van een tweede woning of een appartement voor een kind. Houd er wel rekening mee dat de fiscus deze tweede hypotheek fiscaal anders behandelt dan de eerste hypotheek. Zo is de rente over de tweede lening niet aftrekbaar.
Hoogte lening
Zoals gezegd hangt het maximale leenbedrag voor de tweede hypotheek onder meer af van de overwaarde op je eerste woning. Hiervoor kijkt de hypotheekverstrekker naar de marktwaarde van je eerste huis en hoeveel je op de eerste hypotheek hebt afgelost. Meestal moet je je eerste woning laten taxeren. Verder kijkt de geldverstrekker naar je inkomen en dat van je eventuele partner. Het (gezamenlijke) inkomen moet hoog genoeg zijn om de rente over de eerste en de tweede hypotheek te kunnen betalen. Tot slot kijkt de hypotheekverstrekker naar je leeftijd. De bank wil namelijk weten hoelang het nog duurt voordat je met pensioen gaat. Geldverstrekkers gaan al vanaf tien jaar voor je pensioendatum uit van het (lagere) pensioeninkomen. De nieuwe hypotheeklasten moet je immers ook na pensionering nog kunnen opbrengen. Dalen de inkomsten vanaf de pensioendatum, dan is dat van invloed op de hoogte van de extra hypotheek die je kunt krijgen.
Aantrekkelijk door lage rente
Vastgoed kopen met de overwaarde van een woning is aantrekkelijk door de relatief lage hypotheekrente. Tegen een beperkt bedrag per maand kun je een woning aankopen. Een rekenvoorbeeld laat dat zien.
Rekenvoorbeeld 1
Huis kopen voor studerend kind (koopsom is gelijk aan overwaarde)
Toelichting: financier je de tweede woning volledig via een annuïtaire hypotheek, dan betaal je hiervoor maandelijks €518. We zijn daarbij uitgegaan van een hypotheek van 30 jaar en een hypotheekrente van 1,5%. Verder hebben we geen rekening gehouden met afsluit- en taxatiekosten en andere bijkomende kosten.
Extra lenen voor tweede woning
Heb je een tweede woning op het oog waarvan de koopsom hoger is dan de overwaarde op je eerste woning? Dan kun je voor de aankoop van het vastgoed extra lenen. De tweede woning dient dan als onderpand voor de nieuwe lening. Onder andere NIBC, Nationale-Nederlanden (Verhuurhypotheek) en ABN Amro hebben speciale hypotheken voor beleggingspanden. Deze hypotheken worden ook wel verhuurhypotheken genoemd. NIBC, Nationale-Nederlanden en ABN Amro zijn bereid tot circa 70% van de marktwaarde van de tweede woning te financieren. De waarde van de woning in verhuurde staat wordt bepaald door een taxateur. Voor de overige 30% gebruik je bijvoorbeeld eigen geld of een lening (via de overwaarde op je eerste woning). Je inkomen moet altijd hoog genoeg zijn om de hypotheeklasten te dragen. Onder andere Nationale-Nederlanden en NIBC nemen een deel (meestal 70%) van de huurinkomsten ook als inkomen mee. De hypotheekrente van verhuurhypotheken is vaak ongeveer 1% hoger dan die van een reguliere hypotheek. Sommige geldverstrekkers zijn bereid de volledige koopsom te financieren. Dan betaal je wel een veel hogere hypotheekrente.
Hypotheekvorm zelf kiezen
Je mag zelf kiezen wat voor hypotheek je afsluit voor een tweede woning. Sinds 2013 moet je een hypotheek op je eerste woning in 30 jaar aflossen, maar bij een hypotheek voor een tweede woning is dat niet verplicht. Wel kunnen geldverstrekkers hiervan afwijken. Ze mogen dus strengere regels hanteren. Veel geldverstrekker staan toe dat je 50% van de koopsom van de tweede woning via een aflossingsvrije hypotheek financiert. Hiervoor betaal je alleen rente, waardoor de maandelijkse lasten laag blijven. Op de woningschuld los je niets af.
Rekenvoorbeeld 2
Huis kopen voor studerend kind (koopsom is hoger dan overwaarde)
Toelichting: in dit voorbeeld financier je je tweede woning met twee annuïtaire hypotheken. Bij beide hypotheken is de looptijd 30 jaar. De eerste hypotheek is gebaseerd op de overwaarde op je eerste woning en bedraagt €150.000. Voor de tweede hypotheek (€50.000) dient de tweede woning als onderpand. In totaal betaal je voor beide hypotheken maandelijks €690. We zijn daarbij uitgegaan van een hypotheekrente van 1,5%. Verder hebben we geen rekening gehouden met afsluit- en taxatiekosten en andere bijkomende kosten.
Hefboomeffect: aantrekkelijk, maar ook riskant
Door extra te lenen voor de aankoop van een tweede woning, kun je profiteren van een hefboomeffect. Dit houdt in dat je gebruikmaakt van geleend geld om het verwachte rendement op je eigen vermogen te verhogen. Het totaalrendement op vastgoed bestaat uit maandelijkse huurinkomsten en een eventuele waardestijging van het pand. Je kunt ook de rekenhulp op de website berekenhet.nl gebruiken om het totaalrendement te berekenen. (kies: vastgoed rendement uit woning verhuren) Hoe sterk het hefboomeffect is, hangt af van de kosten van de lening en de verwachte huuropbrengst. Simpel gesteld: is de opbrengst van de tweede woning hoger dan de kosten voor de lening, dan houd je elke maand geld over. Dit werkt natuurlijk alleen als je daadwerkelijk huurinkomsten hebt, bijvoorbeeld dankzij verhuur (vakantiewoning) of de huur van een studerend kind en een eventuele huisgenoot. De huurinkomsten kun je gebruiken als extra inkomen, bijvoorbeeld als aanvulling op je pensioen. Je kunt de inkomsten natuurlijk ook gebruiken om de eerste of tweede hypotheek af te lossen. Maar reken je niet rijk. Veel vastgoedbeleggers houden onvoldoende rekening met de risico’s. Het hefboomeffect werkt namelijk ook omgekeerd. Als de huurinkomsten tegenvallen of de waarde van de woning onverhoopt daalt, is je verlies veel groter dan wanneer je geen lening had afgesloten.
Rekenvoorbeeld 3
Woning voor verhuur Als investeerder wil je natuurlijk antwoord op de vraag welk rendement je project oplevert en hoeveel je per maand in handen krijgt. Dat laatste wordt in jargon cashflow genoemd, belangrijk voor het geval je je inkomen aanvult met de verhuur van een woning.
Toelichting: in dit voorbeeld leen je dus €100.000 voor de aankoop van een tweede woning. De rest (€127.000) financier je zelf. Na aftrek van je hypotheeklasten levert de woning je €683 netto per maand op.
Risico’s vaak onderbelicht
Vooral op sociale media wordt beleggen in vastgoed aangeprezen als een methode om snel geld te verdienen. Maar lenen brengt naast mogelijkheden – je kunt bijvoorbeeld een groter appartement voor je studerend kind kopen – ook risico’s met zich mee. Hieronder een overzicht van de risico’s:
1 Kredietrisico/ financieringsrisico
Door de overwaarde vrij te maken via een extra financiering, stijgt de totale hypotheekschuld. Je bent dan een groter deel van je inkomen kwijt aan rente en aflossing. Dat verhoogt de financiële risico’s bij het wegvallen van een deel van je inkomen.
2 Leegstand
Leegstand is een van de grootste risico’s voor vastgoedbeleggers. Als je tweede woning niet is verhuurd, ontvang je geen huurinkomsten. De hypotheek-, verzekerings- en servicekosten bij een appartement moet je elke maand doorbetalen. Hetzelfde geldt voor het voorschotbedrag van de energieleverancier. Houd daarom een buffer aan om periodes met leegstand te overbruggen.
3 Stijging van de hypotheekrente
De hypotheekrente is momenteel historisch laag. Maar als de hypotheekrente veel hoger is op het moment dat de rentevaste periode afloopt, kunnen de hypotheeklasten fors stijgen. Die stijging kun je niet altijd doorberekenen in de huur van de tweede woning.
4 Waardedaling
De hypotheek die je gebruikt om de overwaarde op te nemen, is gebaseerd op de situatie van dat moment. Maar in de toekomst kan de situatie anders zijn. Wordt de eerste woning minder waard, dan houd je bij verkoop mogelijk een restschuld over.
5 Onderhoud
Vereniging Eigen Huis berekende dat het onderhoud aan een woning maandelijks gemiddeld €250 kost. Iets om rekening mee te houden. De kosten zijn afhankelijk van meerdere factoren, zoals het bouwjaar en de locatie. Maakt de tweede woning deel uit van een vereniging van eigenaren, dan betaal je meestal maandelijks een bijdrage voor onderhoud. Deze bijdrage maakt deel uit van je servicekosten.
Fiscale behandeling tweede woning in box 3
De Belastingdienst behandelt een tweede woning en een tweede hypotheek anders dan een eerste woning en een eerste hypotheek. Een tweede woning valt in principe in box 3. De hypotheekrente is dan niet aftrekbaar. De huuropbrengsten zijn belastingvrij. Verder zijn de gemaakte kosten voor het verhuren van de woning niet aftrekbaar. De waarde van het pand (na aftrek van de hypotheekschuld) wordt belast met vermogensrendementsheffing. Voor de woningwaarde keek de fiscus tot 2009 naar de economische waarde van een pand. Maar sinds 2009 is dat veranderd en is de WOZ-waarde van een woning leidend. Is de woning verhuurd, dan past de Belastingdienst een correctie voor de verhuur toe. De Belastingdienst houdt namelijk rekening met de waarde van een verhuurde woning in box 3. Hierbij wordt de leegwaarderatio gebruikt. Je hoeft dan maar een percentage van de WOZ-waarde in te vullen in je aangifte. Het percentage hangt af van de hoogte van de huur. Op de website van de Belastingdienst vind je in de tabel de leegwaarderatio die van toepassing is. Is de woning verhuurd aan een kind of een ander familielid, dan is de leegwaarderatio altijd 62% van de WOZ-waarde.
Aan de slag
- Wil je meer lezen over het gebruik van de overwaarde van je huis voor een tweede woning en/of andere manieren om vermogen op te bouwen? Bekijk dan hier de handige websites.