Steenrijk
Profiteer van de overwaarde
Veel huiseigenaren zijn dankzij de gestegen woningprijzen steenrijk, terwijl ze naar hun eigen gevoel straatarm zijn. Hoe kun je je woningwaarde inzetten om je inkomen aan te vullen, te stoppen met werken of de (klein)kinderen te helpen met de aankoop van een woning of het financieren van de studie?
Tekst: Reinout van der Heijden
Veel huiseigenaren hebben een flinke overwaarde opgebouwd, met dank aan de overspannen woningmarkt. De woningprijzen rijzen de pan uit en zullen de komende jaren mogelijk blijven stijgen. Er is een woningtekort én een groot gat tussen de lasten voor huiseigenaren en huurders. Koopwoningen blijven duur zolang er geen einde komt aan de scheve verhoudingen tussen koop en huur. Je eigen woning verkopen en gaan huren is daarom niet heel aantrekkelijk. Als je verzekerd wilt blijven van lage woonlasten, kun je het best vasthouden aan de eigen woning. Wat wel gunstig is, is de overwaarde verzilveren door kleiner te gaan wonen of te verhuizen naar een goedkopere regio. Zo kun je de winst belastingvrij incasseren of eventueel het restant van de hypotheek aflossen om zo minimale woonlasten te hebben. Overweeg anders een deel van je woning te verhuren en gebruik te maken van de fiscaal gunstige kamerverhuurvrijstelling. Zolang de inkomsten uit verhuur niet meer zijn dan €5700 per jaar, hoef je hierover geen belasting te betalen. Voordat we de diverse opties langslopen om de overwaarde te innen, bekijken we eerst wat je kunt doen om geld vrij te spelen zonder de woning ‘op te eten’. Want daar valt ook nog winst te behalen.
Stop met aflossen
Kijk eerst eens naar de bestaande hypotheek. Wie meer hypotheekrente betaalt dan 2% per jaar, kan de hypotheek oversluiten en tegen ongeveer 1,5% tot 1,7% rente per jaar vastzetten voor een periode van 20 of 30 jaar. Dan heb je de komende jaren gegarandeerd lage woonlasten, afgezien van het onderhoud. Je betaalt weliswaar een boete om de hypotheek open te breken, maar de hoogte van die boete wordt alleen bepaald door de resterende looptijd. Niet door de periode waarvoor je vervolgens de hypotheek vastzet. Je kunt de boete ook uitsmeren over de nieuwe looptijd door te kiezen voor rentemiddeling. Van 1,5% rente per jaar heb je weinig last. Sterker nog, de inflatie ligt met ruim 2% per jaar hoger. De ontwaarding van je hypotheekschuld is dus groter dan de rente die je betaalt. Pure winst. Je krijgt ook meer te besteden als je stopt met het aflossen van de hypotheek. Je laat de annuïtaire hypotheek omzetten in een aflossingsvrije vorm. Dat kan op ieder moment en zonder boete, want de renteperiode verandert niet. Voor deze omzetting rekent de bank kosten. Je mag de rente van zo’n aflossingsvrije hypotheek niet meer aftrekken. Vaak mag de aflossingsvrije hypotheek maximaal 50% van de woningwaarde zijn, maar bij deze omzetting mag het soms een hoger percentage zijn. Een andere mogelijkheid is om de spaar- of beleggingshypotheek stop te zetten en het tegoed te gebruiken om de hypotheek af te lossen. Dat mag tegenwoordig al na 15 jaar. Let op: het tegoed van spaar-, leven- en beleggingshypotheken van vóór 14 september 1999 kun je vaak laten uitkeren, zonder het geld te gebruiken voor de aflossing van de hypotheek. Zo krijg je ook ineens een groot bedrag in handen. Je zet de bestaande hypotheek dan voort als aflossingsvrije hypotheek. De rente is in dit geval nog tot 2031 fiscaal aftrekbaar. Je moet die lasten van de aflossingsvrije hypotheek wel kunnen dragen.
Woning verkopen en gaan huren
Lydia de Jong* (66) is alleenstaand en wil verhuizen naar een sociale huurwoning waar ze later ook zorg kan krijgen. De verkoop van haar woning levert haar €200.000 aan overwaarde op. Ze wil zelf meer te besteden hebben en ook iets uitdelen aan haar (klein)kinderen. Om te beginnen moet De Jong berekenen hoeveel ze per jaar meer kwijt is aan woonlasten, en hoeveel ze extra te besteden wil hebben. Het is raadzaam bij de berekening uit te gaan van een levensverwachting van 20 tot 25 jaar, en een buffer aan te houden voor extra zorgkosten. Wat er overschiet, kan ze uitdelen. Via de website Berekenhet.nl rekent ze haar verzamelinkomen uit, inclusief het vermogen van €200.000 in box 3. Als het jaarinkomen meer is dan €40.024, komt De Jong waarschijnlijk niet in aanmerking voor een sociale huurwoning. Alleen in uitzonderingsgevallen kun je met een hoger (verzamel)inkomen een sociale huurwoning toegewezen krijgen. Huurtoeslag en zorgtoeslag krijgt ze sowieso niet, omdat haar vermogen te hoog is. Ouderen met weinig inkomen en veel vermogen krijgen te maken met vermogensheffing. Het vermogen boven grofweg €100.000 wordt grotendeels belast alsof het 4,4% rendement uit beleggen en sparen oplevert. Wie niet kan of wil beleggen, betaalt dan over zijn tweede ton €1350 belasting per jaar zonder dat daar rendement tegenover staat. Schenkingen op papier zijn voor Lydia geen goed idee, omdat ze dan notariskosten kwijt zou zijn en rente moet gaan betalen. Deze oplossing is niet geschikt voor mensen met weinig inkomen.
Hypotheek op basis van inkomen: aflossingsvrij
Josien en Bert de Graaf* zijn 75 en 77 jaar en willen in hun eigen huis blijven wonen. Ze kunnen de hypotheek verhogen en zo geld in handen krijgen, waardoor ze hun kleinkinderen financieel kunnen helpen en tegelijkertijd hun eigen spaarbuffer kunnen verhogen. Het nadeel is dat hierdoor hun maandelijkse woonlasten toenemen, maar met de huidige rente van gemiddeld 1,5% per jaar is dat te overzien. Een aflossingsvrije hypotheek is de simpelste oplossing. Wie weinig inkomen heeft en zorgtoeslag krijgt, moet er wel op letten dat het vermogen op 1 januari niet hoger is dan €120.000 (voor alleenstaanden) of €150.000 (voor partners). Het nadeel van een aflossingsvrije hypotheek is dat je direct een groot bedrag in handen krijgt en ook rente betaalt over het bedrag dat je nog niet gebruikt. De aflossingsvrije hypotheek mag maximaal 50% van de waarde van de woning bedragen, als je het geld bij de bank leent. Wie aflossingsvrij van zijn familie of vrienden leent, hoeft zich niet aan die norm te houden. Daarnaast zijn er extra kosten, voor hypotheekadvies en de notaris. Je kunt de kosten voor de notaris vermijden als je in het verleden een deel van je hypotheek hebt afgelost. In de akte van de notaris staat dan nog een hogere hypotheek vermeld. Je kunt opnieuw lenen tot aan de oude hypothecaire inschrijving zonder een nieuwe akte te laten maken.
Hypotheek op basis van inkomen: krediethypotheek
Wie de overwaarde in porties wil opnemen, kan een krediethypotheek overwegen. Bij deze hypotheken is de rente variabel en daarmee onzeker. Rabobank rekent 1,8% tot 2% en Woonfonds 2,05% per jaar. Bij Woonfonds kun je een schuld van meer dan €25.000 omzetten naar een vaste rente. Woonfonds hanteert geen leeftijdsgrenzen. Bij Rabo Keuzeplus Hypotheek geldt een leeftijdsgrens van 57 jaar en bij Rabo Overwaardeplan moet minstens een van de hypotheekgevers de leeftijd van 65 jaar bereikt hebben. Bij het Overwaardeplan kun je naast een krediethypotheek ook een groter bedrag opnemen in de vorm van een aflossingsvrije hypotheek tegen een vaste rente. Rabobank stelt verder de eis dat de klant minimaal 10 jaar het gewenste bedrag moet kunnen opnemen uit de beschikbare overwaarde. Bij Rabobank en Woonfonds wordt de rente bijgeschreven bij de hypotheek en bereik je op een gegeven moment het einde van je limiet. De limiet ligt bij Woonfonds maximaal op 60% en bij Rabobank op 67,5% van de actuele waarde. Dan moet je je uitgaven flink beperken of de woning verkopen. Wie via een aflossingsvrije of krediethypotheek geld uit zijn woning wil halen, moet met twee complicaties rekening houden. Voordat je de overwaarde gaat opsouperen, is het goed om met een bouwkundige keuring een schatting te maken van de onderhoudskosten in de komende jaren. Als het dak begint te lekken en er gaten in het kozijn vallen, moet je nog wel genoeg leenruimte hebben bij de bank. Hoeveel de bank extra wil lenen, hangt bij beide hypotheekvormen af van je inkomen. Juist als je geld tekortkomt, is de leenruimte voor een extra hypotheek beperkt. In dat geval is een opeethypotheek een goed alternatief.
Hypotheek op basis van overwaarde: opeethypotheek
Berber Alink* is 72 jaar en woont alleen. Ze heeft een ruim huis met veel overwaarde en net te weinig inkomen om goed rond te kunnen komen. Zij kan kiezen voor een opeethypotheek, waarmee je (een deel van) de overwaarde in porties kunt opnemen. De rente is hoger dan bij aflossingsvrij of een krediethypotheek. Florius en ABN Amro bieden zo’n hypotheek aan. Deze hypotheekvorm kijkt (in de meeste gevallen) niet naar het inkomen, maar gebruikt de woningwaarde als garantie. De opeethypotheken van Florius en ABN Amro lijken op krediethypotheken, maar zijn zo ontworpen dat de klant de woning nooit hoeft te verlaten. De limiet is daarom ook vrij laag. Je moet minimaal €30.000 opnemen en het maximum ligt rond €250.000. Florius noemt het maximum van €250.000 expliciet en ABN Amro niet, maar uit onze berekeningen blijkt dat deze bank ook niet verder gaat dan dat. Florius Verzilverhypotheek is alleen te krijgen voor mensen van 60 jaar of ouder en voor ABN Amro overwaardehypotheek moeten beide partners de AOW-leeftijd bereikt hebben. Als de maximale limiet bereikt is, loopt de rente door. Hier ligt het risico voor de bank die niet weet hoelang je nog in leven blijft. De overwaarde wordt langzaam opgesnoept door de jaarlijkse rente over de steeds verder toenemende schuld: vandaar opeethypotheek. Beide banken geven bovendien – onder bepaalde voorwaarden – de garantie dat er bij het beëindigen van de overeenkomst geen restschuld overblijft voor de nabestaanden. De rente is daarom hoog. Bij ABN Amro is dat 2,7% voor 10 jaar vast, 3,38% voor 15 jaar en 3,6% voor 20 jaar. Florius hanteert een rente die nooit meer stijgt, maar daarvoor betaal je met 3,32% per jaar een hoge prijs. De waarborgen die Florius en ABN Amro geven spreken veel huiseigenaren waarschijnlijk wel aan, maar deze hypotheken zijn behoorlijk complex. Ze zijn nog altijd beter te doorgronden dan de ‘verkoop- en terughuur’- constructies die hierna komen, waarmee je soms meer geld uit de woning kunt halen.
Woning verkopen en terughuren
Emma Verhaar* (68) denkt erover haar hypotheekvrije woning te verkopen en vervolgens te gaan huren van de nieuwe eigenaar. Ze krijgt een bedrag dat ze in één keer kan besteden, plus een huurcontract voor een bepaalde periode. Aan het einde van de huurperiode wordt de woning verkocht en krijgt ze een resterend bedrag uitgekeerd. De verkoopwaarde ligt bij de meeste aanbieders rond 80% van de marktwaarde van de woning, terwijl de jaarlijkse huur op 5% tot 6% van de WOZ-waarde uitkomt. Haar woning van €400.000 levert Emma dus een bedrag op van €320.000 en een huursom van €1500 per maand. Aan het einde van de huurperiode krijgt Emma nog een deel van de gestegen woningprijs uitgekeerd, na 10 jaar is dat €38.500 en na 20 jaar €56.600. Emma kan ook kiezen voor een lager bedrag ineens, waardoor de huur lager wordt en het uitgekeerde bedrag later stijgt. Deze berekeningen zijn gemaakt met de calculator van Thuisborg (thuisborg.nl/woningwaarde-calculator/), een aanbieder die zich richt op woningen tussen €200.000 en €500.000 vrij van hypotheek en erfpacht. Andere aanbieders zijn Levius (voor woningen tussen €250.000 en €800.000), Feelix (voor woningen tussen €250.000 en €600.000) en Huisdeal (voor woningen tot €500.000). Levius is voor huiseigenaren vanaf 67 jaar en Feelix richt zich juist op de jongere doelgroep vanaf 55 jaar die eerder met pensioen wil of minder wil gaan werken. Feelix rekent een vaste huursom die nooit meer stijgt en laat de waardevermeerdering van de woning volledig toekomen aan de huiseigenaar. Een iets andere benadering kiest Behouden Huis. Je krijgt een maandelijks bedrag uitgekeerd, hoeft geen huur te betalen en je hebt levenslang woonrecht. Zie hieronder voor een toelichting. Deze ‘verkoop en terughuur’-constructies zijn financieel weinig aantrekkelijk. Feitelijk verkoop je je woning aan een bemiddelaar die hiervoor geld ophaalt bij pensioenfondsen en andere investeerders. Er zitten veel haken en ogen aan zo’n deal. Je moet nagaan wat je precies uit handen geeft, wie er opdraait voor groot onderhoud en wat er gebeurt als een van de partners overlijdt of als je de transactie wilt terugdraaien. Wie hier toch voor kiest omdat het meer oplevert dan een van de andere opties, kan het best een financieel adviseur inschakelen om zich te laten begeleiden.
Behouden huis
Robert Vos* heeft een berekening opgevraagd bij Behouden Huis. Hierbij verkoop je als huiseigenaar je woning in ruil voor een maandelijkse bijdrage tot aan je overlijden, tenzij je ouder wordt dan 100 jaar. Nadeel van deze constructie vindt Vos dat je geen extra bedrag krijgt aan het begin, waardoor je extra veel kunt uitgeven in de eerste periode. Verder vindt hij de uitkering te mager: ‘In het voorbeeld dat ik (leeftijd 77) heb opgevraagd, bedraagt bij een hypotheekvrije woning van €350.000 de maandelijkse uitkering €1.205,56. Dat is €14.465 per jaar. Omdat de maandelijkse uitkering stopt bij het behalen van de leeftijd van 100, bedraagt de maximaal haalbare totaaluitkering 22,5 x €14.465= €325.500, hetgeen 93% is. Maar hoeveel mensen halen de 100? En dan laat ik de waardevermeerdering in 22,5 jaar nog buiten beschouwing. Zo'n lijfrente is vergelijkbaar met een levens- of een pensioenverzekering. Er wordt dan gerekend met de verwachte gemiddelde leeftijd; de een leeft langer, de andere haalt het niet. Die is momenteel voor oudere mannen 87 jaar. Dan geniet de gemiddelde man van 87 een totaaluitkering van 9,5 x €14.465= €137.500 en dat is slechts 39%. Dan noem ik een gevalletje gegarandeerde winst voor Behouden Huis en gegarandeerd verlies voor de klant. Allesbehalve aanbevelenswaardig! Reëler zou in mijn voorbeeld een maandelijkse uitkering van zo’n €2750 zijn.’ Wat Vos vergeet te vertellen, is dat hij na het bereiken van de leeftijd van 100 jaar gratis in de woning kan blijven. De uitkering stopt dan wel. Vos heeft geen erfgenamen. Als hij wel kinderen had gehad, had hij kunnen kiezen voor een restantuitkering aan de kinderen bij overlijden voordat 80% van de woningwaarde was uitgekeerd. Hij zou dan 14% minder krijgen, dus €1037 per maand. Overlijdt Vos op 87-jarige leeftijd, dan zou op dat moment €118.200 zijn uitgekeerd. Zijn kinderen zouden dan nog een erfenis kunnen verwachten van €161.800. De uitkering is dan namelijk altijd 80% van de woningwaarde, en bij een woning van €350.000 is dat €280.000. Als Vos een partner en kinderen had gehad, was de uitkering maximaal 70 tot 75% van de woningwaarde geweest.
Meer lezen: over veel hierboven genoemde producten staat meer informatie op de webpagina https://www.consumentenbond.nl/hypotheek/55-plusser/overwaarde-opnemen. * De namen zijn fictief of op verzoek van de betrokkenen geanonimiseerd.
Geld uit de stenen
Het opnemen van de overwaarde is niet altijd nodig. Meer inkomen creëer je ook door te stoppen met aflossen. Laat je annuïtaire hypotheek omzetten in een aflossingsvrije vorm.
Maak voor je de overwaarde opneemt een inschatting van de onderhoudskosten in de komende jaren. Je moet nog wel genoeg leenruimte hebben bij de bank om het onderhoud te betalen.
Bekijk bij ‘verkoop en terughuur’-constructies goed wie groot onderhoud betaalt in toekomst. Jijzelf of de aanbieder.
Woon je samen met een partner? Zoek dan goed uit welk effect het opnemen van de overwaarde heeft op de woonsituatie en het inkomen van de achterblijver als een van jullie overlijdt.
Het opnemen van de overwaarde leidt tot een lagere erfenis voor de nabestaanden. Er staat immers een grotere schuld tegenover de waarde van de woning. Bij ‘verkoop en terughuur’-constructies is de woning niet langer jouw eigendom; je nabestaanden erven de woning dus niet. Informeer hen daar over als je dat wilt. Eventueel kunnen zij je zelf een bedrag lenen dat je kunt gebruiken als inkomen.
