Huis om van te leven
Je huis verzilveren. Een goed idee?
Met verzilverproducten zet je de waarde van je huis om in geld. Dat kan aantrekkelijk zijn als je weinig pensioen hebt en niet wilt verhuizen. Maar let op de belasting en andere addertjes onder het gras.
Tekst: Paul van der Kwast
Het is voor een toenemend aantal ouderen een probleem: je hebt een huis met een forse overwaarde, maar weinig pensioen. Liefst zou je de overwaarde gebruiken om je inkomen aan te vullen, maar hoe doe je dat?
Er is keuze genoeg. Naast de verzilver- en overwaardehypotheken en de sale-and-lease-back-producten zijn er ook partijen die je huis kopen in ruil voor een levenslange uitkering. Je hoeft geen huur te betalen, maar ontvangt juist geld. Terwijl je er levenslang mag blijven wonen. Aanbieders zijn Behouden Huis, Welvarend Wonen en Nestflow. Hun verzilverproduct lijkt op de wijze waarop sommige ouderen in België en Frankrijk al decennialang de overwaarde van hun huis verzilveren.
Verzilveren op z’n Frans
In Frankrijk en België financieren huiseigenaren hun oude dag met ‘verkoop op lijfrente’ of ‘vente en viager’. Daarbij verkoop je je huis en in ruil daarvoor krijg je een som ineens, plus levenslang een maandelijkse uitkering. De koper krijgt in eerste instantie alleen het economisch of bloot eigendom, de verkoper behoudt het woonrecht of vruchtgebruik. Pas bij het overlijden van de verkoper vervalt het vruchtgebruik en krijgt de koper het volle eigendom.
De koper gokt erop dat de verkoper binnen een aantal jaren overlijdt. Dan is hij de volle eigenaar, kan hij het huis verkopen en hoeft hij niet meer elke maand een uitkering te betalen aan de vruchtgebruiker. Toen een Franse belegger in 1965 op zijn 47e met deze verzilverconstructie het huis van de toen 90-jarige Jeanne Calment kocht, ging hij ervan uit dat ze niet lang meer zou leven. Maar hij overleed zelf in 1995, terwijl Calment toen nog leefde. Zij was op dat moment 120 en overleed 2 jaar later (destijds als de oudste mens ooit geregistreerd). De erfgenamen van de koper moesten haar nog 2 jaar lang elke maand een uitkering betalen.
Mogelijkheden in Nederland
De 3 genoemde Nederlandse partijen - Behouden Huis, Welvarend Wonen en Nestflow - doen min of meer hetzelfde als de Fransen en Belgen, met een paar verschillen. Zo kun je alleen bij Nestflow kiezen voor een som ineens – maximaal 10% van de overwaarde – naast de uitkeringen. De uitkering loopt bij deze aanbieders door tot je 100 wordt of bij eerder overlijden. Je kunt er bij alle 3 ook voor kiezen dat de uitkeringen na je overlijden overgaan op je erfgenamen en dan doorlopen tot je 100 zou zijn geworden. Uiteraard is de maandelijkse som in dat geval lager.
Voor- en nadelen van deze constructies
Het voordeel van verzilveren is natuurlijk dat je extra geld in handen krijgt. Bovendien mag je de rest van je leven in je huis blijven wonen. Dat de uitkeringen stoppen als je 100 wordt, is nauwelijks relevant, want van alle 65-plussers is momenteel slechts 1 op de 1800 100 jaar of ouder. Dat is 0,06%.
Nadelen zijn er ook. Zo blijf je verantwoordelijk voor het onderhoud van het huis, en dat kan worden gecontroleerd. Je blijft ook gewoon lid van en betaler aan de eventuele Vereniging van Eigenaren (VvE). Dus als een renovatie nodig is moet je daaraan meebetalen, terwijl je er in financieel opzicht niet van profiteert. Je mag je huis ook niet verhuren en je moet toestemming vragen voor aanpassingen aan het huis. Heb je nog een hypotheek? Dan blijf je die ook betalen. In principe verhuist je hypotheek naar box 3, waardoor je nettolasten omhoog kunnen gaan.
Een groter nadeel kan zijn dat je niet langer meedeelt in de eventuele waardestijging van je huis. Als je toch niet van plan bent om ooit nog te verhuizen, is dat misschien geen probleem. Maar je weet niet hoe het leven loopt en het zal in de praktijk een belemmering zijn om ergens anders te gaan wonen. Bijvoorbeeld als je een nieuwe partner tegenkomt of de trap niet meer op komt. Bij verhuizing lopen de uitkeringen weliswaar door, maar ben je je huis kwijt.
Wat levert verkoop aan zo’n partij op?
We kiezen voor de variant die tot je 100e geboortedag doorbetaalt – zolang je nog leeft aan jou, daarna aan je erfgenamen. Verder gaan we uit van een huis met een marktwaarde van €500.000 in de Randstad. De verkopende eigenaar is een alleenstaande man die net 70 is geworden. Statistisch gezien is de resterende levensverwachting volgens het CBS dan nog ruim 15 jaar. De uitkeringsduur staat vast en is 30 jaar, maar het huis komt naar verwachting al na 15 jaar toe aan de kopende partij.
Alle 3 partijen betalen 30 jaar ruim €1100 per maand uit. Dat komt neer op ongeveer 80% van de huidige waarde van het huis. Dat lijkt niet onaantrekkelijk, want de koper moet nog jaren wachten voordat hij je huis mag verkopen. Als je wat beter naar de cijfers kijkt, is het minder gunstig dan het lijkt. Zo is de maandelijkse uitkering niet waardevast. Na 10 jaar is de koopkracht van €1100 bij een inflatie van 2% gedaald tot €902 en na 20 jaar tot €740. De waarde van het huis daarentegen stijgt waarschijnlijk, met minimaal de inflatie. Je verkoopt je in waarde stijgende huis in feite tegen een maandbedrag waarmee je elk jaar minder kunt kopen. Je krijgt zo een niet-geïndexeerd pensioen. Kies je voor een levenslange uitkering die vervalt bij je overlijden, dan is het sommetje nog veel ongunstiger. Weliswaar is de maandelijkse uitkering dan zo’n 10% hoger, maar omdat een man van 70 statistisch gezien nog maar 15 jaar leeft, hoeft de kopende partij dan veel minder uit te betalen. Die betaalt statistisch gezien nog niet eens de helft van de waarde van het huis op het moment van verkoop. Een ander, misschien nog wel veel groter nadeel is dat het fiscale plaatje er na de verkoop van je huis waarschijnlijk heel anders uit zal zien. De Belastingdienst laat informeel weten nog niet goed in beeld te hebben hoe met dit soort constructies om te gaan. Maar dat de fiscus ermee bezig is, is duidelijk. Zolang er nog geen officieel beleid is, raden medewerkers van de Belastingdienst potentiële huizenverkopers aan om voor ze in zee gaan met een huizenkoper hun ‘casus’ voor te leggen aan de lokale belastinginspecteur. Een paar zaken zijn al wel duidelijk. Een eigen woning, een huis waar je staat ingeschreven en waarvan je de volle eigenaar bent, valt in box 1. Je betaalt er dan geen of – sinds de afbouw van de Wet Hillen – nauwelijks inkomstenbelasting over. Maar als je het hebt verkocht met behoud van woonrecht, valt dit woonrecht voortaan in box 3. Dat betekent dat je opeens een fors vermogen in box 3 hebt. De in box 3 belastbare waarde van het woonrecht of vruchtgebruik van een huis hangt af van je leeftijd. Hoe ouder je bent, hoe lager deze fiscale waarde. Op de website van de Belastingdienst staan tabellen waarmee je deze waarde kunt berekenen.
Maar daarmee zijn we er nog niet, want de maandelijkse uitkering is ook belast. Niet in box 1, maar wederom in box 3. Het gaat immers om bezit. Het meest logisch lijkt het om dit bezit te belasten als ‘periodieke uitkering’. De waarde die je moet opgeven, hangt af van de hoogte van de jaarlijkse uitkering en de duur ervan. In dit voorbeeld, waarbij de uitkering een looptijd heeft van 30 jaar, is de belastbare waarde €232.320. In totaal neemt het box 3-vermogen door de verkoop van het huis toe met €160.000 + €232.320 = €392.320. Als we afzien van de vrijstelling van €57.000 per persoon, betaalt de vruchtgebruiker daarover in het eerste jaar maximaal €8531 aan belasting en minimaal – als er geen cent spaargeld of overig vermogen is – €7291. Van de €13.200 aan uitkeringen blijft zo minder dan de helft over. Wel nemen de fiscale waarde van het vruchtgebruik en van de te ontvangen uitkeringen af naarmate de ontvanger ervan ouder wordt (zie onderstaand rekenvoorbeeld).
Bovenstaande berekeningen zijn gebaseerd op een fictief rendement, maar sinds de uitspraak van de Hoge Raad over box 3 in juni 2024 mag je uitgaan van het werkelijk rendement als dat lager is. Wat het werkelijk rendement is over het vruchtgebruik en de levenslange uitkeringen, is nog volstrekt onduidelijk. Ook voor de Belastingdienst. Het lijkt veilig om ervan uit te gaan dat er zeker in de eerste jaren een fors bedrag naar de fiscus gaat, terwijl waarschijnlijk juist dan het extra geld welkom is.
Nestflow Sinds dit najaar biedt Nestflow een minder fiscaal kostbaar alternatief onder de naam NestFlex. Je verkoopt niet de economische waarde van je huis, maar Nestflow deelt mee in de toekomstige verkoopopbrengst. Fiscaal blijft je huis in box 1 en de uitkeringen worden vooralsnog niet belast. Jaarlijks kun je op deze manier tussen 1 en 10% van je huis verkopen, maar dat is geen verplichting. Je kunt zelfs participaties terugkopen tegen de dan geldende marktprijs. Nadeel van deze constructie is dat je je huis met korting verkoopt en dat je extra kosten maakt. De eenmalige kosten bedragen €3500, dat is nog wel te overzien. Daarnaast betaal je 5% kosten over de verkoop – tegen de dagwaarde – aan Nestflow. Bovendien is er een leeftijdsafhankelijke afslag. Dat is niet onredelijk – Nestflow moet immers wachten tot jouw overlijden – maar je loopt zo wel een fors deel van de al gerealiseerde waardestijging mis. Een man van 70 jaar krijgt na aftrek van alle kosten voor 10% van zijn huis maar €22.876 ofwel minder dan de helft van de marktwaarde. Als hij 75 is, krijgt hij 60% van de marktwaarde en op zijn 80e is dit opgelopen tot 68% van de waarde op dat moment. Sterk punt van NestFlex is dat je de volgende 10% een paar jaar later kunt verkopen tegen de dan geldende dagwaarde. Je profiteert dus van een eventuele waardestijging. Bovendien is de afslag tegen die tijd lager, omdat je resterende levensverwachting dan is gedaald. Ten slotte blijft je huis fiscaal gezien een eigen woning en valt er niets in box 3, met de kanttekening dat de Belastingdienst zich nog niet over dit product heeft uitgelaten. Doe je huiswerk Verzilverproducten vervullen duidelijk in een behoefte. Door de gestegen rente zijn verzilver- of overwaardehypotheken minder interessant geworden. Je betaalt voor dergelijke hypotheken al gauw 6% rente. Sale-and-lease-back-producten zijn nooit populair geworden vanwege de hoge huur die verkopers vaak moeten betalen. De gehele of gedeeltelijke verkoop van je huis met behoud van woonrecht kan voor sommigen een aantrekkelijk alternatief zijn. Het is wel zaak om vooraf goed je huiswerk te doen, want tegenover de voordelen staan ook flinke nadelen. Behalve dat je meestal niet profiteert van een eventuele waardestijging van je huis, zijn ook de fiscale gevolgen niet altijd duidelijk. De huizenkopers die hier staan genoemd, communiceren die gevolgen ook niet. Het nieuwe Flex-product van Nestflow lijkt veel van de nadelen van de andere verzilverproducten te ondervangen. Al moet het net gelanceerde product zich nog bewijzen en is ook hiervan nog niet duidelijk hoe de Belastingdienst ermee omgaat.
